各县、区人民政府，市直各相关单位、市各开发区、潮州新区管委会：

　　《潮州市城市更新改造项目无偿移交公益性项目用地操作细则》已经市政府审议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。    

　　潮州市自然资源局

　　2025年2月14日

　　公开方式：主动公开

　　潮州市城市更新改造项目无偿移交公益性

　　项目用地操作细则

　　第一条 为促进城市基础设施、公共服务设施和其他公益性项目用地供给，进一步完善城市功能，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)和《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）等有关文件精神，结合我市实际，制订本操作细则。

　　第二条 本细则适用于潮州市行政区域范围内以原权利人作为改造主体的涉及无偿移交公益性项目用地的城市更新改造项目。

　　第三条 在城市更新改造中，由原权利人自行改造或合作改造，将工业用地（包括旧厂房用地、旧城镇和旧村庄中的厂房、工矿仓储企业用地，以下简称工业用地）等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照控制性详细规划或城市更新单元详细规划要求，将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府（以下简称无偿移交）作为公益性用地，用于城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目建设。

　　第四条 本细则所称的工业用地的认定工作按我市“三旧”改造有关文件认定。本细则所称公益性用地是指公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公共设施用地、绿地与开敞空间用地、特殊用地等用地，具体按我市详细规划管理有关规定认定。细则所称“改造主体”一般指实施城市更新改造的原权利人，包括城市更新用地及其地上、地下建筑物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的实际用地人。

　　第五条 无偿移交公益性用地的范围和面积等内容应当在城市更新单元详细规划明确。

　　第六条 县（区）自然资源主管部门应依据控制性详细规划或城市更新单元详细规划，组织编制改造方案。改造方案应依据城市更新单元详细规划提出拟移交用地面积、位置、范围、具体类型和比例，报本级人民政府批准后实施。

　　涉及改造方案重大调整的，经原批准机关同意，可调整改造方案，并按现行程序重新报批。

　　第七条 本细则实施前，改造项目尚未明确无偿移交相关事项的，由改造主体制订无偿移交方案，经县（区）自然资源主管部门审核，报本级人民政府确认，按程序纳入土地出让方案一并报有批准权的人民政府批准实施。无偿移交方案应包括应移交面积、用地位置、移交顺序、土地收回、建设内容、申请使用拟无偿移交用地建设配套的公共设施等内容。

　　第八条 移交的土地原则上应具有独立交通条件、对外开放的完整地块。对仅腾出土地作公共空间但不移交土地权属的，视为未移交。在符合国土空间规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，改造主体可申请通过土地置换、调整等方式对改造范围内的土地（包括拟无偿移交的用地）进行置换或调整。

　　第九条 改造主体对拟移交的土地应拥有使用权且拟移交的土地权属无争议,或已与原土地使用权人、权利人签订收购补偿安置协议或合作改造协议。移交的土地应为国有建设用地，改造主体不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。

　　第十条 改造主体应当依法解决项目范围内无偿移交涉及的经济关系，负责拆除、清理地上建（构）筑物及附着物等（按相关规定需保留的除外）。

　　第十一条 在符合规划条件下，改造主体可申请在无偿移交用地中建设独立用地的公共配套设施，实施建设后须无偿移交给政府。按要求需配建的公共配套设施等应优先建设。

　　原土地使用权证记载的负担道路面积不计入项目工业用地总面积，也不能计入移交面积。

　　第十二条 市、县（区）自然资源主管部门依据城市更新单元详细规划和有关规定，向改造项目改造主体的用地出具建设用地规划条件。移交后的土地如按现行国土空间规划不是公益性用地的，可视同为详细规划层面的留白用地，由自然资源主管部门收储后，根据使用需要按控规修正的程序调整为相关公益性用地。

　　第十三条 无偿移交工作按以下程序执行：

　　（一）无偿移交的用地根据城市建设需要确定相关行业主管部门承接。如有明确承接部门的，由改造主体移交相关承接部门，承接部门应出具无偿移交相关确认材料。

　　（二）无偿移交的用地尚未明确承接部门的，由自然资源主管部门落实收储。特殊情况的，由市、县（区）人民政府按照“一事一议”的原则研究处置。

　　（三）承接单位接收土地后应纳入管理，需申办不动产确权、登记的，根据实际情况取得用地手续后按程序予以办理。办理过程改造主体应积极予以协助。

　　第十四条 规范公益性用地移交：

　　（一）改造主体在完成公益性用地移交工作后，方可向自然资源主管部门申请签订建设用地使用权出让合同，办理供地手续。

　　（二）涉及将公益性用地建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订建设用地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，由改造主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。

　　第十五条 符合以下情况之一，无法提供有效的公益性用地的，经所在地的县（区）人民政府同意，改造主体可移交其拥有权益的本县（区）范围内价值相当的国有建设用地，或通过缴纳公益性用地土地价款（以下简称公益用地价款），视为公益性用地移交:

　　（一）改造地块所在的控制性详细规划或城市更新单元详细规划未提出预留公益性用地要求；

　　（二）改造项目规划地块面积较小（≦10000平方米）；

　　（三）在符合规划的前提下，无偿移交公益性用地比例低于15%，剩余不足15%部分的公益性用地。

应缴纳土地价款的公益性用地面积由自然资源主管部门在出具改造项目建设用地规划条件时明确，应缴纳的公益用地价款由自然资源主管部门核算纳入土地出让方案，报市、县（区）人民政府审批后实施，并作为改造项目补缴土地出让金的构成部分进行征收和管理。

　　第十六条 项目无偿移交公益性用地比例低于15%的，按项目实际出让面积作为建筑用地面积用于规划控制指标计算；项目无偿移交公益性用地比例等于或高于15%的，建筑用地面积按85%用于规划控制指标计算。由自然资源主管部门在实施方案明确后，在出具建设用地规划条件中予以明确，按程序纳入土地出让方案一并报市、县（区）人民政府审批后实施。

　　第十七条 公益用地价款及土地出让价款的计收：

　　（一）公益用地价款的计算公式为：公益用地价款=新建设用地规划条件下的土地评估单价×未落实移交面积（涉及多种用途的，按该宗地的平均土地评估价值计收）。公益用地价款在土地出让评估环节同时评估，评估费用由财政安排。

　　（二）改造项目土地出让价款计收方法：

　　1.实际移交的土地面积大于或等于该项目工业用地总面积15%的，应补缴的土地出让价款按移交后的实际出让土地面积计收。

　　2.实际移交的土地面积小于该项目工业用地总面积15%的，应补缴的土地出让价款=按规定应计收的土地价款（土地面积按该项目土地面积的85%计算）+应补缴的公益用地价款。补缴的公益用地价款不享受土地出让金优惠政策。

　　（三）上述评估工作由自然资源主管部门通过广东省网上中介服务超市以公开方式委托两家评估机构进行价格评估，对评估结果取其平均值，经集体研究并提出应补缴价款建议价。

　　第十八条 城市更新改造项目的配套公共设施应当与改造项目同步规划、同步建设和同步投入使用。分期实施的改造项目，应在改造方案中明确各期实施的计划，合理将项目配套公共设施分配到各期，学校、幼儿园、老年养护院等需独立用地的公共设施应在项目首期建设并投入使用；需配套的公共设施应与每期实施的项目同步规划、同步建设和同步投入使用。分期移交的公益性用地面积累计应不低于分期实施的累计用地面积乘以项目应移交的公益性用地比例。

　　《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》施行（2021年3月1日）后，尚未供地的改造项目，改造主体应当优先建设回迁安置房和公共设施。

　　原已批准的改造方案没有明确分期实施，在推进过程中确须分期实施的，改造主体应编制分期实施计划，按程序报县（区）人民政府同意后实施。

　　第十九条 无偿移交工作办理过程中，各相关部门应以落实公益性用地、推动项目进展为原则，开通绿色通道，简化办理手续，不得推诿拖延、设置不合理要求。

　　第二十条 本操作细则自印发之日起施行，有效期至2029年12月31日。

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