潮州市人民政府印发了《关于完善市城区部分国有、集体企业用地手续有关问题的意见》（下称《意见》），自2020 年 7 月 24 日起施行。现就该文件制定有关内容作如下政策解读：

        一、文件制定背景

       2017年8月31日，市政府出台了《关于完善市区部分国有用地手续有关问题的意见（试行）》（潮府〔2017〕32号，下称32号文），该文件有效期至2019年12月31日止，但目前我市大多数类似问题仍未得到解决。按照市政府的要求，为确保政策连贯性，妥善解决我市市城区（包括湘桥区、枫溪区）部分国有、集体企业的国有土地存在的遗留问题，完善相关用地手续，切实保障企业和公民的合法权益，促进城市更新，节约集约土地，我局参照有关法规政策，按照“尊重历史、照顾现实、有所突破、解决问题”的指导意见，遵循“确保国有、集体资产不流失”的原则，起草制订了《关于完善市城区部分国有用地手续有关问题的处理意见》。

       二、有关法律法规政策

       1、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）；

       2、《中共广东省委  广东省人民政府关于深化国有企业改革的决定》（粤发〔2005〕15号） 、《广东省自然资源厅关于潮国土资〔2018〕242号文意见的函》（粤自然资登记函〔2018〕505号）；

       3、原《潮州市城区企业改革中有关土地使用权的管理办法》；

       4、《不动产登记暂行条例》及其实施细则。

       三、主要内容说明

       该规范性文件拟处置市城区部分国有、集体企业用地存在的：1、经法院裁定需办理国有土地转移登记、变更转移的；2、国有、集体企业改制涉及土地、房产转移登记、变更转移的；3、经拍卖行竞拍取得的国有、集体企业的国有土地办理转移登记、变更转移的等三种类型的历史遗留用地手续问题。明确了各类型用地的处置原则和程序，确定了土地的出让时点和土地用途，规定了地价评估及土地出让金的收取程序，同时对其他相关问题进行了说明。

      （一）明确处置类型

      《意见》明确适用处置的三种类型：分别为：1、经人民法院裁定需办理国有土地使用权转移登记的；2、国有、集体企业改制涉及土地、房产权属变更登记、转移登记；3、经拍卖行竞拍取得的国有企业、集体企业的国有土地使用权转移登记的。《意见》出台考虑上述三种类型都已经实际发生，土地、房产权属实际已经发生转移，应视为历史遗留问题予以完善解决。《意见》同时明确，除法院裁定类型外，2017年8月31日（原潮府〔2017〕32号生效日）后新发生的企业改制和拍卖行拍卖取得类型，不适用本处理意见。

      （二）明确处置原则

       鉴于原法院裁定、企业改制及拍卖行拍卖三种类型取得国有土地，普遍存在原土地所有权人（企业法人）因破产、注销及其他原因不能配合办理的问题。《意见》明确以上三种处置类型，均可由现权益人（买受人、改制后企业或资产承接人）直接向市自然资源局申请办理土地、房产权属转移登记、变更转移的手续。《意见》同时明确，对不符合《划拨用地目录》或按法律法规规定不能保留划拨方式的，须按土地有偿使用原则，办理划拨用地补办出让手续。

      （三）明确处理方式

       鉴于《意见》列明的三种类型取得不动产，分别存在不同的实际情况，特别是企业改制类型，因历史原因，可能存在土地使用权处置方案缺失，批准手续不全等问题。本次《意见》对三种类型的办理流程作出明确。特别是在企业改制造成的土地历史遗留问题上，按照“尊重历史、照顾现实”、“谁批准，谁负责”的原则，进一步明确了完善相关手续的流程和办法，将更有利于切实解决历史遗留问题和保护国有、集体资产不流失。其中关于划拨用地补办出让手续要点：

       1、根据《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）规定，涉及划拨土地办理协议出让的，应由原划拨土地使用权人申请，协议出让给原土地使用权人或者向原土地使用权人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》，由其将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，完成协议出让。鉴于我市城区存在部分国有划拨建设用地转让事实已经发生，但因历史原因，无法严格按照规定办理土地使用权转移手续，为简化办事程序，根据“放管服”精神，打造服务型政府，《本意见》提出涉及划拨土地使用权转移的，按现权益人（买受人、改制后企业或资产承接人，下同）的申请在办理转让涉税手续后，将参与企业改制等划拨土地使用权直接出让给现权益人的新模式。

       2、关于地价评估

       根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）有关精神，本《意见》明确评估基准日按照受理申请办理划拨土地有偿使用手续之日确定，年限按照相应土地用途法定最高出让年限设定，确保土地评估价值客观、公正，土地出让价款应收尽收。

//www.furnitureriw.com/attachment/0/490/490816/3685541.pdf

潮州市自然资源局

2020年7月24日