市自然资源局参加2024年《潮州政风行风热线》节目第一次上线听众反映的问题及答复情况
2024年7月10日,市自然资源局参加《潮州政风行风热线》节目直播,期间通过电话热线、微信公众平台收到咨询问题共11个,具体如下:
1.听众留言:在网上看到其他城市有推行“交地即发证”政策,现在想问下潮州有无此项政策?
答:关于“交地即发证”的政策,是近年来优化营商环境一项创新改革措施。目前,我市已出台《潮州市“交地即发证”工作指引(试行)》,“交地即发证”模式,其实就是通过提前服务、并联审批、信息共享等措施,来打通相关的业务环节。实现土地供应、规划许可、不动产登记等业务并行办理,也就是我们自然资源部门在向用地单位交地的时候,也可以同步的颁发不动产权证书。实现交易与发证双同步零时差的工作目标。那么交地即发证的好处,是能够缩短企业的开发周期,节约企业的成本,服务高质量发展。企业获得经营场所的便利度也是大大的提升。
目前这项工作,在我市也是取得实效。例如,凯普医学科技园建设项目、潮晟科创园项目、广东省华界智能有限公司,还有潮安区的万洋众创城等项目,都已经实现“交地即发证”的工作模式,也是受到企业的一致好评。
问:那么交地即发证这个政策,它必须符合什么样的一些条件,才能够来申请这个政策?
答:这个政策主要是适用于在土地交付时,已经完成地籍调查。同时是缴清出让价款,也就是我们说的出让金,还有相关税费,取得建设用地规划许可证,然后由用地单位来申请。
问:有市民群众需要办理的话,这个流程应该怎么去办呢?
答:流程大概是这样:首先是地籍调查,就是用地单位在土地供应的环节,同时开展不动产测绘和前期调查。然后是并联申请,就是在签订土地出让合同的同时,一并来申请建设用地许可证和前期调查成果的入库。这两项工作完成之后,同步进行容缺受理。也就是在这两项工作进行申请的时候,同时我们是可以并行申请不动产的首次登记。
这个首次登记就采取容缺受理这个方式,我们会一次性告知应当提交的材料或者需要补充的材料。最后,用地单位缴清土地出让价款及相关税费后,向不动产登记机构补充提交建设用地规划许可证、完税证明、缴清出让资金的凭据、用地批文和红线图等前置申请材料。我们在收集材料之后,在三个工作日内完成发证,确保企业在交地拿地的时候,同时能够拿到不动产权证书。
2.听众留言:关于市区的一些小产权房办证的问题,现在是不是已经有政策可以为这些小产权房办证?
答:如果是集体土地上开发的这个商品房,按照国家的规定,是不能办理不动产登记。
原来有正规开发手续,却因为各种原因,目前没能拿到产权证的,我们一直是按照不动产登记历史遗留问题来进行处理。例如开发商在报建、规划的相关手续上不齐全,可以通过一些相关政策来完善手续后,为这部分群众颁发不动产权证书的。
3.郑先生来电:小区车位的面积是怎么计算?
答:郑先生您好!车位作为一个产权单元,其建筑面积由车位的套内建筑面积加上分摊面积组成。车位的分摊面积是指在整个地下车库中所分摊的共用建筑面积,主要涉及车行道、坡道、车库出地面楼梯间、设备间等。如汽车坡道作为地下车库的重要组成部分,起到连接地下车库室外和室内,地上与地下的竖向交通枢纽,是专属于车位的垂直通道,属于车位建筑面积的重要组成部分。另外,车库的出地面楼梯间,地下车库中为了满足照明所设置的配电间,以及为了满足通风所设置的风机房、风井等均为车位所要分摊的共用部位。
问:我买了一个车位购房合同中公摊面积与专用面积一样大是否合理?
答:有可能,且当前住宅小区车位所登记的建筑面积均是开发公司委托有资质的测绘单位按照国家《房产测量规范》计算得出的。
4.许先生来电:潮州大道是否有规划建设公立小学?所在小区周边的学校都是私立学校没有公立学校。
答:许先生您好!目前潮州大道这块学校的规划,按照相关规定,由教育主管部门组织编制教育专项规划,教育专项规划会根据城市各个片区的服务半径、人口规模结构等,统筹安排学校的位置、数量、学位数量等。作为自然资源部门,我们按照有关法律的要求,在编制国土空间规划的时候,将教育部门组织编制的教育专项规划的主要内容予以纳入,并落实到具体的用地空间予以管控保障。
潮州大道北片区,已规划10余处中小学用地,目前大多数已按照教育部门批准的类别,建成公办或者民办的中小学,基本满足片区的学位需求。接下来,就您提到的“小区周边的学校都是私立学校没有公立学校”的问题,我局也将和教育部门加强衔接,通过新增中小学用地等方式,进一步优化公立学校的规划布局。
5.听众留言:村民与村民购买的厝地,有村开具的收款收据,目前能否报建?要怎样办理手续?
答:农村宅基地使用权可以转让,但是必须具备以下条件:1.经本集体经济组织(村委会或者村集体全体成员,一般需要公示)同意;2.转让人与受让人(通俗来说就是买卖双方)为同村人;3.受让人不能违反“一户多宅”的原则,在接受转让时本人并无宅基地。如果不具备上述条件是不能报建的。如果具备上述条件,可以按以下程序申请宅基地:1.以户为单位向所在农村集体经济组织提出申请;2.经农村集体经济组织公示、审查后报送镇人民政府(街道办事处);3.镇人民政府(街道办事处)收到村级组织提交的申请资料后,组织开展农村宅基地用地建房联审联办,在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》上签署审批意见。村民申请建房使用的宅基地应具有合法用地审批手续,涉及农用地转为建设用地,应当办理农用地转用审批手续。2022年起,我市市管权限农村村民住宅建设用地涉及农用地转用审批职权已由市政府委托给县区政府实施。
村民获得合法宅基地后,根据《潮州市城乡村民住宅建设管理办法(试行)》规定,村民个人申请建房的整体流程分为申请—审核—审批—建设—确权等五大流程。首先以户为单位向所属村(居)民委员会提出宅基地建房(规划许可)书面申请,并提交申请材料。经村(居)民委员会审核并公示后,报送镇人民政府(街道办事处)审批。镇人民政府(街道办事处)在收到村(居)民委员会提交的申请材料后,组织开展城乡村民住宅建设用地的建房联审联办。镇人民政府(街道办事处)应当根据联审结果,10个工作日内对城乡村民住宅建设用地的建房申请进行审批,审批不通过的,一次性书面通知村(居)民委员会,由其书面告知申请人并说明理由。经批准建设农村住宅的农户应当按照《乡村建设规划许可证》许可的内容进行建设,不得擅自变更;确需变更的,应当依法申请办理变更手续。农户新建住宅竣工通过验收的,可依法向属地不动产登记机构申请办理不动产确权登记。
6.林先生来电:在古城区铺巷有一栋老厝,因为长期无人居住,年久失修,一遇到风雨就会漏水,街道办要我们进行维修,请问现在要进行维修,需要那些手续?
答:林先生您好!根据古城控规,必须严格控制古城区内的建设,经房屋安全鉴定机构鉴定确属危房的,可报市自然资源局审批,原则上按原状修建。报建时须提交以下材料:
(1)《潮州市自然资源局规划许可申请表》(自然资源局领取)
(2)危房鉴定书
(3)房产证复印件
(4)有资质的测绘单位的产权坐标地形图
(5)房屋现状相片
(6)具有相应设计资质单位设计的建设工程设计方案图
根据相关规定,古城区范围内的危房需要房屋翻新的,请凭房产权属证明、危房鉴定报告及法律法规规定相关资料等向市自然资源局工程规划管理科(0768-2393379)咨询并办理相关手续。如房屋为历史建筑或文物单位的,应先向市住房和城乡建设部门或文物主管部门咨询。
7.王女士来电:在碧桂园有一套正在按揭的房屋,想要出售,需要办理什么手续?
答:王女士您好!现在我们有两种方式,一种是以往比较常见的方式:既是将当前按揭还清后,将房产证从银行取出,直接到不动产登记中心办理过户。另外一种是:我市在2023年就已经印发《关于探索推动二手房“带押过户”便民利企服务的通知》(潮自然资函〔2023〕158 号),推出二手房“带押过户”的便民服务,主要采用同一银行抵押权变更“带押过户”模式,适用于存在抵押的房产在不注销原抵押登记的情况下,办理过户手续,抵押人变更为受让方。
以前已抵押的二手住房办理交易过户手续时,卖方需自筹资金以向银行申请提前结清房贷,并办理房产的抵押权注销登记手续,才能和买方一起来登记部门申请办理房产的交易过户手续。如果买方有按揭贷款需求的还需要经过银行审批,在房产过户后,和银行再来办理房产的抵押权首次登记。全流程走完要经历多个环节,在各部门间多次跑走,需要数月时间,甚至更长才能办理完毕,而且存在一定的风险,特别是买方为购置房产往往需要找一笔“过桥资金”,垫付给卖方,这样给买卖双方造成较大的经济负担和心理压力,并带来诸多不便,也增加房产抵押市场的风险。
现在推行的二手房“带押过户”登记模式只要买方、卖方和银行三方协商同意,签订“抵押过户”三方协议和向登记部门申请,即可办理过户。该模式大大降低房产买卖双方资金及时间成本,提升交易便捷度和登记安全性,各商业银行对“带押过户”政策高度认可、推动意愿强,近一年来,已为各商业银行和群众办理了近30宗二手房“带押过户”,有效地促进存量房交易良性循环、激发市场活力,保障房地产市场健康发展。今年,我局还联合市住建局推出一手房“带押过户”的登记新模式,让一手房也能实现带押网签和带押过户。
问:那二手房“带押过户”是要先和银行申请?还是先去不动产中心申请?
答:应该先跟银行申请办理二手房“带押过户”业务。
问:现在还不清楚不动产证办好了吗,要确认证办好才能申请二手房“带押过户”吗?
答:是的,不动产首次登记之后,才能办理二手房“带押过户”,可以通过“粤省事”查询不动产证办理进度。
8.听众留言:潮汕路、市区段正在施工建设城轨,粤东城轨在市区到时哪段是地上建设、哪段是地下建设,城轨经过枫春市场这段是否有规划建设其他新的项目?
答:粤东城际铁路“一环一射线”项目目的是构建汕潮揭地区中心城市“半小时通勤圈”和粤东地区“一小时交通圈”,在潮州市境内主要为潮州东站、湘桥站、半岛广场站、如意站、浮洋站、潮汕站六站,另预留韩江新城站一座。其中,潮汕站、浮洋站、如意站3个是高架站;经过如意站后逐渐下地,潮州东站、湘桥站和半岛广场站3个站是地下站。
湘桥站位于市中心城区,南较路与枫春南路的交叉口,距离潮州古城仅约1.2公里,是未来古城旅客中转和集散地。根据站城一体开发策划,湘桥站主要规划住宅、商业、酒店。
9.听众留言:经常看到其他部门对不动产权证的公示公告,不动产权证是市自然资源局颁发的,还是别的部门颁发的?
答:不动产权证是由市自然资源局颁发的,其他部门对不动产权证的公示,有一部分是属于项目房产征用,例如城轨建设需要征用到房产,住建部门会对部分涉及征用征收的不动产进行公告。
10.蔡女士来电:在原来枫溪区某小区购买一套房产,后因涉及拆迁补偿、前夫(原房主)去世等问题,现在全小区剩我一家还未办理房产证,请问房产证要怎么办理?
答:蔡女士您好!枫溪区因为机构改革,并入潮安区,现在是枫溪镇,具体办证流程,您可先留下电话号码,到时潮安区自然资源局同志会和您联系。
11.陈女士来电:在名都购买一套房产,但是签订购房合同时,丈夫未到场签名,只有妻子签名,请问办理房产证时,能否加上丈夫姓名?
答:陈女士您好!根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定,购房合同签订后,购房人就是您本人,到时出具的发票、完税证明等资料都是您本人姓名,目前您要办理房产证,是不可以加上您丈夫的姓名的。
如需申请办理夫妻加名,办妥一手证后,需提供完税证明、产权证书、双方身份证、结婚证到不动产办证大厅申请办理。